Rückgabe der Mietkaution – Wie sieht die Rechtslage aus?

Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt zu räumen. Die zur Wohnung gehörenden Schlüssel muss er dem Vermieter übergeben. Ein Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten genügt dafür nicht, außer es wurde ausdrücklich vereinbart. Eine Rückgabe ist auch an einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter des Vermieters möglich, zum Beispiel an die Hausverwaltung oder an den Hausmeister.
Im Zuge der Rückgabe sollte eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung stattfinden. Besonderheiten oder Schäden sollten fotografiert und in einem so genannten Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Dieses Protokoll sollte schriftlich erstellt und von den Parteien unterschrieben werden. Unterschreiben beide Seiten das Protokoll gilt es als akzeptiert. Daher sollten sie nur dann unterschreiben, wenn der Inhalt stimmt, denn weitere Beanstandungen sind dann ausgeschlossen. Im Übergabeprotokoll können auch die Zählerstände notiert werden (Strom und Gas).
Die Rückgabe der Mietwohnung hat spätestens am letzten Tag der Mietzeit zu erfolgen. Ist der letzte Tag ein Sonn- oder Feiertag, wird der Räumungsanspruch erst am nächsten Werktag fällig. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung vor dem letzten Tag der Mietzeit zurückzunehmen. Normalerweise hat er aber nichts dagegen. Gibt der Mieter die Wohnung zu spät beziehungsweise gar nicht zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung orientiert sich an der bisherigen Miete oder an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Vertraglich vereinbarte Abnutzung oder vorsätzlicher Schaden?

Über die Frage, ob der Mieter für Schäden am Mietobjekt aufkommen muss, entsteht häufig Streit. Was für den Vermieter vorsätzliche Beschädigungen sind, sind für den Mieter häufig normale Abnutzung, die bereits mit der Miete abgegolten wurde. Lediglich bei einer übermäßigen Abnutzung, muss der Mieter dafür aufkommen. Wann genau es zu einem Schaden gekommen ist, ist fast immer eine Einzelfallentscheidung.

Es gibt noch eine andere Form der Beeinträchtigung. Häufig nehmen Mieter mit oder auch ohne Absprache mit dem Vermieter bauliche Veränderungen vor. Diese Veränderungen müssen rückgängig gemacht werden, selbst wenn der Vermieter ihnen zugestimmt hat. Wenn der Mieter diese Rückbaupflicht vermeiden möchte, muss er mit dem Vermieter vereinbaren, dass er dazu nicht verpflichtet ist.

Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen sind ein weiterer Punkt, über den schnell Streit entsteht. In den meisten Mietverträgen wird der Mieter verpflichtet, die Wohnung renoviert zu übergeben oder sich anteilig an den anstehenden Renovierungskosten zu beteiligen (so genannte Quotenklausel). Falls dieser Punkt im Mietvertrag nicht geregelt wurde, ist allein der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Das ist aber eher selten der Fall.

Stattdessen übertragen Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag regelmäßig auf die Mieter, beziehungsweise sie versuchen es. Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Klauseln, die für die Schönheitsreparaturen so genannte „starre Fristen“ beinhalten, unwirksam sind. Statt nach einem festen Zeitplan (bei dem der Zustand der Wohnung keine Berücksichtigung findet) muss der Mieter dann gar keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Das Gleiche gilt auch für Quotenklauseln wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung keine Rolle spielt.

Falls die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist, muss er die Wohnung renoviert übergeben. Macht er das nicht, muss ihn der Vermieter nochmal auffordern, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Mieter muss für die Schönheitsreparaturen keinen Handwerker beauftragen. Er darf die Renovierung in Eigenarbeit durchführen.

Rückgabe verweigert

Wenn der Vermieter die Wohnung wegen zurückgelassenen Hausrats nicht nutzen kann, ist keine ordnungsgemäße Rückgabe erfolgt. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung, die Wohnung zu übergeben, nicht nach, zahlt aber auch keine Miete / Nutzungsentschädigung, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Räumungsklage bei Gericht zu führen und einen vollstreckbaren Titel zu erwirken. Das gilt selbst dann, wenn der Aufenthaltsort des Mieters nicht ermittelt werden kann.
Keinesfalls darf der Vermieter die Wohnung eigenmächtig räumen beziehungsweise in Besitz nehmen.

Prinzipiell ist auf beiden Seiten stets darauf zu hoffen, sich untereinander einigen zu können. Falls doch anwaltliche Beratung im Bereich Mietrecht vonnöten wird, sollte man sich rechtzeitig darum kümmern, da insbesondere bei Wohnungsrückgaben Zeit knapp bemessen ist.

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