Treuhandcharakter der Mietkaution verhindert Aufrechnung durch Vermieter

19.05.2013 Leave a reply

Vermieter kann gegenüber Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht mit Forderungen aufrechnen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. 7. 2012 entschieden, dass der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Kautionsrückzahlung nicht mit Forderungen aufrechnen kann, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Grund hierfür sei der besondere Treuhandcharakter der Mietkaution. Diese sei zweckgebunden und dürfe nur für Ansprüche aus dem Mietverhältnis verwendet werden. Wenn also das Mietverhältnis beendet ist und die Kaution des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr benötigt wird, muss sie an den Mieter zurückgezahlt werden. Die Aufrechnung mit mietfremden Forderungen wäre nur dann möglich, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben.

Quellen

Kautionsrückgabe nur ausnahmsweise an einzelnen Mitmieter

19.05.2013 Leave a reply

Mehrheit von Mietern und Kautionsrückgabe

Sind mehrere Mitmieter vorhanden, kann die Rückgabe der Mietkaution nur von allen Mietmietern gemeinsam eingefordert werden. Dies ist sogar dann der Fall, wenn die Mietkaution nur von einem der Mitmieter gestellt wurde. Ausnahmsweise kann jedoch ein einzelner Mitmieter die Rückgabe der Mietkaution verlangen (und notfalls sogar gerichtlich einklagen), wenn ihn die übrigen Mitmieter dazu ermächtigt haben. Dies setzt voraus, dass der einzelne Mitmieter, der die Mietkaution zurückverlangt, ein schutzwürdiges Interesse an der Rückzahlung hat. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der einzelne Mitmieter die Kaution alleine geleistet hat und ihm deshalb im Verhältnis der Mitmieter untereinander die Kaution zusteht.

Quellen

Anspruch des Erwerbers auf Kaution

15.05.2013 Leave a reply

Eine noch offene Kautionsforderung gegen den Mieter geht auf einen Grundstückserwerber über

Mit Urteil vom 25. 7. 2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Erwerber eines vermieteten Grundstücks gegen den Mieter einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution hat, wenn die Mietkaution bislang noch nicht geleistet wurde. Grund hierfür ist, dass nach § 566 BGB mit Eigentumsumschreibung der Erwerber in den Mietvertrag zwischen Veräußerer und Mieter eintritt, d.h. der Erwerber wird der neue Vermieter. Zwar ist mit Blick auf Forderungen aus dem Mietverhältnis grundsätzlich davon auszugehen, dass vor der Eigentumsumschreibung (= Eigentumsübergang) fällig gewordene Ansprüche beim Veräußerer verbleiben und nicht auf den Erwerber übergehen. Diese Regel gilt jedoch gerade nicht für noch offenen Kautionsforderungen, da deren Zweck gerade in der Sicherung der Ansprüche des Vermieters für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses besteht. Nicht entschieden hat der BGH dagegen die Frage, ob der Veräußerer die Kaution nach Eigentumsumschreibung fordern kann, wenn er selbst noch Ansprüche gegen den Mieter hat.

Quellen

Mietbürgschaft ausnahmsweise in unbegrenzter Höhe zulässig

14.05.2013 Leave a reply

Mietbürgschaft, die der Abwendung einer Kündigung dient, ist der Höhe nach unbegrenzt zulässig

Grundsätzlich setzt die Vorschrift des § 551 I, IV BGB die maximale Höhe einer Mietsicherheit bei Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten fest. Eine von dieser Vorschrift abweichende Vereinbarung ist wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot, nämlich das Verbot gemäß § 551 IV BGB, unwirksam. In einem vom Bundesgerichtshof kürzlich entschiedenen Fall war es jedoch so, dass der Vermieter auf Bitten des Mieters bereit war, von einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzusehen, wenn ihm der Vater des Mieters eine Bürgschaftserklärung unterzeichnet. Die Höhe der Bürgschaft war in diesem Falle nicht auf drei Monatsmieten begrenzt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Bürgschaft trotzdem wirksam ist. Denn die Vorschrift des § 551 I, IV BGB finde keine Anwendung auf eine Mietsicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten nur zu dem Zwecke gewährt werde, die Kündigung wegen Zahlungsrückstands mit der Miete abzuwenden

Quellen

Klingelschild und Mietkaution

12.05.2013 Leave a reply

Mietkaution kann nicht wegen der Kosten des Klingelschilds zurückbehalten werden

Vermieter können auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Regel die Mietkaution zurückhalten, wenn die Betriebskosten noch nicht abgerechnet sind oder die Mieterin die Betriebskosten noch nicht gezahlt hat. Das Amtsgericht Augsburg hat entschieden, dass die Kosten eines neuen Klingelschilds nicht zu den vom Mieter (anteilig) zu tragenden Betriebskosten gehören. Somit dürfen Vermieter die Mietkaution nicht unter Verweis darauf zurückhalten, die Mieterin habe ihren Anteil an den Kosten des Klingelschilds oder sogar dessen gesamte Kosten noch nicht bezahlt.

Quellen

Schönheitsreparaturen: Keine Chance für Vermieter?

03.05.2013 Leave a reply

Mietkaution ohne Endrenovierung zurückfordern?

Ein aktueller Beitrag im Nachrichtenmagazin Focus befasst sich mit der Frage, inwieweit Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen und insbesondere die Wohnung neu streichen müssen. Diese Frage ist auch für Probleme mit der Mietkaution hochrelevant: Häufig halten Vermieter die Mietkaution unter Berufung darauf zurück, dass die Mieterin die geschuldeten Schönheitsreparaturen noch nicht erbracht bzw. die Wohnung noch nicht gestrichen habe. Wer ist dann im Recht?

Der Focus-Artikel weist zutreffend darauf hin, dass der Gesetzgeber grundsätzlich vorgesehen hat, dass sich der Vermieter selbst um die Erhaltung der Wohnung, d.h. auch um ihre Renovierung kümmern muss. In bestimmten Grenzen können Vermieter diese Erhaltungspflicht auf die Mieterin überwälzen. Das geht aber nur, wenn die Regelung für die Mieterin transparent und verständlich ist und etwaige Renovierungsfristen insoweit flexibel sind, als die Mieterin danach bei gutem Zustand der Wohnung später renovieren darf. Aufgrund der Komplexität gerade der mietrechtlichen Rechtsprechung ist es in der Tat für Vermieter immer schwerer geworden, wirksame Schönheitsreparaturklauseln in den Mietvertrag einzubringen. Es wäre aber voreilig, daraus pauschal zu folgern, dass Mieter beim Auszug nicht streichen müssen und ihre Mietkaution auch ohne Endrenovierung in jedem Fall zurückfordern können. Es kommt hier letzten Endes auf eine sachkundige Bewertung des Einzelfalls an. Der Schnellcheck Recht kann hier eine erste fundierte Einschätzung geben; ein Rechtsanwalt kann dann eine verbindliche Beurteilung der Rechtslage treffen.

Neues Mietrecht ab 1. Mai 2013

29.04.2013 Leave a reply

Neues Mietrecht auch zur Mietkaution ab Mai 2013

Am 1. Mai 2013 tritt eine Reihe von Änderungen im deutschen Mietrecht in Kraft. Dazu gehört auch eine verschärfte Sanktion für Mieter, die bei Antritt ihres Mietverhältnisses ihre Kaution nicht zahlen. Bislang berechtigte das Nichtzahlen der Mietkaution nur die Vermieter von Gewerberäumen zur fristlosen Kündigung (BGH, Urteil vom 21. März 2007, Az. XII ZR 36/05, Volltext). Nunmehr können auch Mieter von Wohnraum ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden, sofern sie eine Mietkaution im Betrag von mindestens zwei Monatsmieten nicht rechtzeitig eingezahlt haben. Diese neue Regelung (§ 569 Abs. 2a BGB) gilt freilich nur für Mietverträge, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden. Abgesehen von dieser wichtigen Rechtsänderung sind das Recht der Mietkaution, ihrer Einbehaltung und der Rückzahlungsansprüche des Mieters von dem Reformgesetz nicht betroffen. Es geht vorrangig um die Förderung der energetischen Modernisierung von vermietetem Wohnraum und um die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln. Bei einer energetischen Sanierung dürfen Mieter trotz Nachteilen wegen des Umbaus nunmehr erst nach drei Monaten die Miete mindern; nach Abschluss der Sanierung darf der Vermieter die Miete über den üblichen Rahmen hinaus erhöhen. Stellt die Mieterhöhung allerdings eine übermäßige Härte für den Mieter dar, kann dieser unter bestimmten Umständen Zurückhaltung bei der Anpassung der Miete verlangen. Die ebenfalls im Mietrechtsreformgesetz enthaltenen Regelungen zum Contracting (Verträge über Fernwärme, § 556c BGB n.F.) treten erst zum 1. Juli 2013 in Kraft.

Insolvenzfeste Anlage der Kaution

25.04.2013 Leave a reply

Mieter müssen sich um insolvenzfeste Anlage der Kaution selbst kümmern

Der Bundesgerichtshof stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es in der Verantwortung der Mieter liegt, dass seine Kaution insolvenzfest angelegt, d.h. auf einem Sonderkonto platziert wird, das der Insolvenzverwalter in der Insolvenz des Vermieters nicht verwerten darf. Zahlt der Mieter die Kaution nicht selbst auf ein solches Sonderkonto ein und überlässt dies dem Vermieter, der die Einzahlung auf ein Sonderkonto versäumt, so fällt die Kaution in der Insolvenz des Vermieters in die Masse und steht nicht mehr (allein) dem Mieter zu. Um die Kaution vor dem Insolvenzfall zu schützen, müssen Mieter daher im Zweifel ihren vertraglichen Anspruch auf getrennte Behandlung der Kaution gegen den Vermieter durchsetzen, bevor die Insolvenz über dessen Vermögen eröffnet wird. Dies gilt jedenfalls für Fälle der Vermietung von Gewerberaum, wie sie dem BGH nun vorlagen.

Quellen

Kaution und Mietverhältnis

21.04.2013 Leave a reply

Kaution ist nur für das Mietverhältnis da

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil festgestellt, dass Vermieter die Mietkaution nicht zur Befriedigung von Forderungen verwenden dürfen, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben. Es gilt eine strenge Bindung der Kaution an dasjenige Mietverhältnis, das der entsprechenden Kautionszahlung zugrunde liegt. Insbesondere dürfen Vermieter die Kaution nicht zur Aufrechnung mit sonstigen Forderungen nutzen, die sie gegen den Mieter vorbringen. Bestehen Forderungen des Vermieters aus einem anderen Mietverhältnis als demjenigen, auf das die Kaution gezahlt wurde, oder macht der Vermieter etwa Ansprüche aus einem Kaufvertrag, einem Werkvertrag oder aus deliktischer Haftung geltend und stehen diese Ansprüche in keinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, so darf der Vermieter die Kaution nicht zweckentfremden, um diese vom Mietvertrag völlig unabhängigen Forderungen gegen den Mieter durchzusetzen. Dies widerspräche der strengen Zweckbindung der Kaution; Mieter dürfen sich gegen ein solches Vorgehen zur Wehr setzen.

Quellen

Einzahlung auf sicheres Konto

21.04.2013 Leave a reply

Mietkaution muss nur auf ein sicheres Konto gezahlt werden

Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2010 klargestellt, dass auch dem Interesse der Mieter an der Sicherung der Mietkaution für die spätere Rückzahlung genügt werden muss. Daher können Vermieter von ihren Mietern nicht verlangen, dass diese ihnen die Kaution bar zahlen oder auf ein Privatkonto des Vermieters einzahlen. Stattdessen können Mieter darauf bestehen, die Kaution auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen. "Insolvenzfest" bedeutet hier, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters dessen Insolvenzverwalter auf das Konto keinen Zugriff hat, das Geld also für die Mieterin sicher ist. Stellt sich ein Vermieter gegen dieses berechtigte Verlangen der Mieterin nach einem insolvenzfesten Konto für die Mietkaution, so kann die Mieterin die Kaution vorläufig zurückhalten. Zur Vermeidung weiterer Streitigkeiten ist Mietern im Zweifelsfall zu empfehlen, selbst ein insolvenzfestes Konto anzulegen und dem Vermieter den üblichen Zugriff darauf zu ermöglichen.

Quellen
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