Wohnungsübergabe am Wochenende

07.06.2014 Leave a reply

Aus aktuellem Anlass machen wir darauf aufmerksam, dass eine Wohnung nie am Wochenende oder an Feiertagen an den Vermieter übergeben werden muss. Hat die Mieterin zum Monatsende gekündigt und fällt der letzte Tag des Monats auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, so verschiebt sich der Übergabetermin auf den nächsten Werktag. Dies ergibt sich aus einer sehr gebräuchlichen Norm des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 193 BGB. Dass bedeutet bei einem am 31. Mai 2014 auslaufenden Mietvertrag, dass die Wohnung erst am Montag, 2. Juni 2014, an den Vermieter zurückzugeben ist. Endet der Mietvertrag am 31. August 2014, ist die Wohnung erst am Montag, 1. September 2014, zu übergeben. Endet der Mietvertrag am 30. November 2014, so ist die Wohnung erst am Montag, 1. Dezember 2014, zu übergeben. Und endet er am 31. Dezember 2014, so muss die Wohnung erst am Freitag, 2. Januar 2015 an den Vermieter übergeben werden. Auch wenn sich die Rückgabeverpflichtung in diesen Fällen damit in den nächsten Monat verschiebt, muss die Mieterin dem Vermieter dafür keinen Schadensersatz (wegen Verzugs) oder gar Miete für den ersten Tag des neuen Monats zahlen. Immerhin muss auch der Vermieter dem neuen Mieter den Wohnraum ebenfalls nur entsprechend später überlassen.

Rückgabe der Mietwohnung

31.03.2014 Leave a reply

Rückgabe der Mietkaution – Wie sieht die Rechtslage aus?

Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt zu räumen. Die zur Wohnung gehörenden Schlüssel muss er dem Vermieter übergeben. Ein Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten genügt dafür nicht, außer es wurde ausdrücklich vereinbart. Eine Rückgabe ist auch an einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter des Vermieters möglich, zum Beispiel an die Hausverwaltung oder an den Hausmeister.
Im Zuge der Rückgabe sollte eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung stattfinden. Besonderheiten oder Schäden sollten fotografiert und in einem so genannten Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Dieses Protokoll sollte schriftlich erstellt und von den Parteien unterschrieben werden. Unterschreiben beide Seiten das Protokoll gilt es als akzeptiert. Daher sollten sie nur dann unterschreiben, wenn der Inhalt stimmt, denn weitere Beanstandungen sind dann ausgeschlossen. Im Übergabeprotokoll können auch die Zählerstände notiert werden (Strom und Gas).
Die Rückgabe der Mietwohnung hat spätestens am letzten Tag der Mietzeit zu erfolgen. Ist der letzte Tag ein Sonn- oder Feiertag, wird der Räumungsanspruch erst am nächsten Werktag fällig. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung vor dem letzten Tag der Mietzeit zurückzunehmen. Normalerweise hat er aber nichts dagegen. Gibt der Mieter die Wohnung zu spät beziehungsweise gar nicht zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung orientiert sich an der bisherigen Miete oder an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Vertraglich vereinbarte Abnutzung oder vorsätzlicher Schaden?

Über die Frage, ob der Mieter für Schäden am Mietobjekt aufkommen muss, entsteht häufig Streit. Was für den Vermieter vorsätzliche Beschädigungen sind, sind für den Mieter häufig normale Abnutzung, die bereits mit der Miete abgegolten wurde. Lediglich bei einer übermäßigen Abnutzung, muss der Mieter dafür aufkommen. Wann genau es zu einem Schaden gekommen ist, ist fast immer eine Einzelfallentscheidung.

Es gibt noch eine andere Form der Beeinträchtigung. Häufig nehmen Mieter mit oder auch ohne Absprache mit dem Vermieter bauliche Veränderungen vor. Diese Veränderungen müssen rückgängig gemacht werden, selbst wenn der Vermieter ihnen zugestimmt hat. Wenn der Mieter diese Rückbaupflicht vermeiden möchte, muss er mit dem Vermieter vereinbaren, dass er dazu nicht verpflichtet ist.

Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturen sind ein weiterer Punkt, über den schnell Streit entsteht. In den meisten Mietverträgen wird der Mieter verpflichtet, die Wohnung renoviert zu übergeben oder sich anteilig an den anstehenden Renovierungskosten zu beteiligen (so genannte Quotenklausel). Falls dieser Punkt im Mietvertrag nicht geregelt wurde, ist allein der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Das ist aber eher selten der Fall.

Stattdessen übertragen Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag regelmäßig auf die Mieter, beziehungsweise sie versuchen es. Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Klauseln, die für die Schönheitsreparaturen so genannte „starre Fristen“ beinhalten, unwirksam sind. Statt nach einem festen Zeitplan (bei dem der Zustand der Wohnung keine Berücksichtigung findet) muss der Mieter dann gar keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Das Gleiche gilt auch für Quotenklauseln wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung keine Rolle spielt.

Falls die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist, muss er die Wohnung renoviert übergeben. Macht er das nicht, muss ihn der Vermieter nochmal auffordern, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Der Mieter muss für die Schönheitsreparaturen keinen Handwerker beauftragen. Er darf die Renovierung in Eigenarbeit durchführen.

Rückgabe verweigert

Wenn der Vermieter die Wohnung wegen zurückgelassenen Hausrats nicht nutzen kann, ist keine ordnungsgemäße Rückgabe erfolgt. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung, die Wohnung zu übergeben, nicht nach, zahlt aber auch keine Miete / Nutzungsentschädigung, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Räumungsklage bei Gericht zu führen und einen vollstreckbaren Titel zu erwirken. Das gilt selbst dann, wenn der Aufenthaltsort des Mieters nicht ermittelt werden kann.
Keinesfalls darf der Vermieter die Wohnung eigenmächtig räumen beziehungsweise in Besitz nehmen.

Prinzipiell ist auf beiden Seiten stets darauf zu hoffen, sich untereinander einigen zu können. Falls doch anwaltliche Beratung im Bereich Mietrecht vonnöten wird, sollte man sich rechtzeitig darum kümmern, da insbesondere bei Wohnungsrückgaben Zeit knapp bemessen ist.

Fristen bei der Mietkaution

24.02.2014 Leave a reply

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung können Mieter ihre Kaution in aller Regel nicht beim Auszug aus der Wohnung zurückverlangen. Auch das Verrechnen der letzten Mietzahlungen mit der Kaution ist nicht legitim, denn ein Hauptzweck der Kaution ist es, gerade nach Ablauf der Vertragszeit dem Vermieter als Sicherheit zu dienen.

Mietkaution sichert Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen oder Betriebskosten

Die Mietkaution dient der Vermieterin nicht nur während der Vertragslaufzeit, sondern auch nach deren Ablauf zur Befriedigung von Ansprüchen gegen den Mieter. Typischerweise entstehen oder zeigen sich diese Ansprüche auch erst beim Auszug des Mieters. Da der Mieter dann aber die Wohnung bereits verlassen hat, ist es schwierig für die Vermieterin, ihre Ansprüche noch durchzusetzen. In dieser Situation sichert sie die Mietkaution gegen eine Anspruchsflucht des Mieters. Typische von der Kaution erfasste Forderungen der Vermieterin sind solche wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen oder noch offener Betriebskosten. Der Vermieterin ist ein angemessener Zeitraum für die Abrechnung der Betriebskosten zuzubilligen, der durchaus bis zu sechs Monate dauern kann. Selbstverständlich muss der Mieter die Forderungen der Vermieterin nur dann begleichen, wenn diese rechtmäßig sind. Werden etwa die Betriebskosten falsch abgerechnet oder sind die Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag unwirksam, kann der Mieter unter Umständen die volle Kaution zurückfordern.

Schadenersatzklage des Mieters gegen den Vermieter

04.12.2013 Leave a reply

BGH entscheidet bei Schimmelbefall zugunsten des Mieters

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Fall entschieden, dass auch bei einem formellen Mangel der außerordentliche Kündigung eines Mieters wegen Schimmelbefall in der Wohnung dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz für die Umzugskosten zusteht. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung ist es tatsächlich der Vermieter, der im Grundsatz dazu verpflichtet ist, die Mietwohnung instand zu halten. Auch für die Beseitigung von Schimmel in der Wohnung ist allein der Vermieter zuständig, jedenfalls sofern der Mieter das Auftreten der Keimlinge nicht durch mangelndes Lüften o.ä. befördert hat. Kommt der Vermieter seiner Beseitigungspflicht nicht nach und sieht sich der Mieter infolge dessen zur Kündigung gezwungen, kann ihm ein Anspruch auf Ersatz der Umzugskosten gegen den Vermieter zustehen. Diese Kosten werden dann nicht etwa mit der Mietkaution verrechnet, sondern sind neben der Rückzahlung der Kaution vom Vermieter separat zu begleichen.

Quelle

Vorsicht bei Geschäftsadresse in privater Mietwohnung

31.10.2013 Leave a reply

Vermieter muss gewerbliche Nutzung nicht unbedingt dulden

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Fall seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt, wonach Wohnraummieter das Einverständnis ihres Vermieters einholen müssen, bevor sie ihre Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen. Sogar wenn es sich beim vermieteten Wohnraum um ein ganzes Einfamilienhaus handelt und sogar wenn die gewerbliche Nutzung nur in der Einrichtung einer Geschäftsadresse besteht, bedarf der Mieter der Zustimmung des Vermieters, solange ihm die Wohnung (wie meistens) nicht auch zu gewerblichen Zwecken vermietet wurde. Es kommt auch nicht darauf an, ob die gewerbliche Nutzung mit konkreten Störungen (wie etwa Geräuschen durch Musikunterricht, dazu BGH Urt. v. 10. 4. 2013, Az. VIII ZR 213/12) verbunden war. Allenfalls unter außergewöhnlichen Umständen ist der Vermieter nach Treu und Glauben zur Genehmigung verpflichtet sein, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; auch dann aber bedarf es seiner Zustimmung, und der Mieter muss die für sein Anliegen sprechenden außergewöhnlichen Umstände darlegen und beweisen. Andernfalls ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt.

Quelle 2013

Quelle 2009

Schadensersatz auch bei nicht formgerechter Kündigung

24.08.2013 Leave a reply

Entscheidung des BGH in einem Fall mit offener Rückzahlung der Kaution

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Mietvertrags, die auf der Unbewohnbarkeit der Wohnung und damit auf einem guten Grund beruht, nicht allein wegen eines Formmangels verhindert, dass die Mieterin Schadensersatz für die Anmietung einer anderen Wohnung verlangen kann. Hält die Vermieterin die Kaution aus dem ursprünglichen Mietverhältnis zurück, obwohl die Mieterin dort (letztlich) wirksam gekündigt hat, so kann die Mieterin den Rückzahlungsanspruch gerichtlich durchsetzen.

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Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

23.07.2013 Leave a reply

BGH erklärt spezielle Quotenabgeltungsklausel für unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Mai 2013 bestimmte Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Dies ist eine wichtige Nachricht für alle Mieter, die ihre Kaution zurückerhalten möchten. Denn der Vermieter kann in diesen Fällen nun nicht mehr die Kaution unter Verweis auf nicht erfolgte Schönheitsreparaturen zurückhalten. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass eine sechsstellige Zahl von Mietverträgen solche Klauseln enthalten. Unwirksam sind speziell Klauseln, die den Mieter bei Auszug vor Ablauf der festgelegten Renovierperiode zur Zahlung eines Anteils an den Renovierkosten (insb. Malerkosten) verpflichten und (!) diesen Anteil zwingend auf Grundlage eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter (!) ausgewählten Fachbetriebs berechnen. In diesen Fällen wird in der Regel die gesamte Klausel unwirksam sein; Mieter müssen dann bei Auszug vor den im Mietvertrag genannten Fristen überhaupt nicht renovieren.

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Mietkautionen werden häufig aus eigener Tasche bezahlt

16.06.2013 Leave a reply

Nur selten Aufnahme von Kredit zur Zahlung der Mietkaution

Aus einer vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Studie geht hervor, dass in Mietkautionen in Deutschland in der Regel von eigenem Vermögen bezahlt werden. Die große Mehrzahl der Befragten greift hierfür auf die Haushaltskasse, das Sparbuch oder das Girokonto zurück. Nur wenige leihen sich Geld, nehmen einen Kredit auf oder überziehen ihr Girokonto. Welcher Anteil der gezahlten Mietkautionen wieder an den Mieter zurückgezahlt wird, wurde nicht untersucht. Vermutlich sind dies zwar weit über 90%, allerdings zahlen Vermieter die Kaution häufig erst nach einer langen Haltezeit zurück. Das Onlinetool von Schnellcheck-Recht gibt eine erste Einschätzung, ob gegenwärtig bereits ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution besteht.

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Salvatorische Klauseln in AGB des Mietvertrags

05.06.2013 Leave a reply

Vermieter dürfen Mieterrechte nicht systematisch minimieren

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sog. salvatorische Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen von Mietverträgen unwirksam sind, wenn die Rechtslage nicht ernsthaft zweifelhaft ist. Ein Vermieter hatte eine für den Mieter nachteilige und nach geltendem Recht unwirksame Klausel vereinbaren wollen und sie daher unter die aufschiebende Bedingung gestellt, dass sich Gesetz oder Rechtsprechung nachträglich zu seinen Gunsten ändern. Vermieter sollten insbesondere auf die Formulierung "soweit gesetzlich zulässig" verzichten, weil sie die Mieterrechte systematisch minimiert und durch kein Vermieterinteresse gerechtfertigt ist. Interessant ist die BGH-Entscheidung auch aus der Perspektive des Verbraucherschutzes: Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass auch juristisch gebildete Mieter in den vollen Genuss der Mieterrechte kommen. Im konkreten Fall ging es tatsächlich um einen Richter, der die Unwirksamkeit der angegriffenen Klausel geltend machte.

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Strafrechtliche Sanktionen bei Mietkautionen

05.06.2013 Leave a reply

Bei Wohnraummietverträgen ist die Mietkaution separat anzulegen

Ein Beitrag des Richters am BGH Jan Gericke in der Neuen Juristischen Wochenschrift 2013 weist auf strafrechtliche Sanktionen für Fehlverhalten von Mietvertragsparteien hin. Speziell zur Mietkaution wird hier zunächst auf § 551 Abs. 3 BGB verwiesen, der eine getrennte Anlage der Mietkaution für Wohnraummietverträge erfordert; falls dies nicht geschieht, kommt eine Strafbarkeit des Vermieters wegen Untreue nach § 266 StGB in Betracht, zumindest dann, wenn der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nicht mehr in der Lage ist. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist dies in aller Regel anders, weil dem Vermieter hier keine sog. Vermögensbetreuungspflicht obliegt. Auch wenn das scharfe Schwert des Strafrechts hier nicht greift, so sollten Vermieter doch generell beim Umgang mit der Mietkaution Vorsicht walten lassen. Eine spekulative Anlage der Kaution läuft in der Regel den Interessen des Mieters zuwider und ist daher zu unterlassen.

Quelle
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